Asamblea Ordinaria Coto Seneca B, Zapopan, Jalisco. 26SEP26

MINUTA DE ACUERDOS E INFORME INFORMATIVO ASAMBLEA ORDINARIA COTO SENECA B Fecha de la Asamblea: 26 de septiembre de 2026 | Lugar: Coto Seneca B, Zapopan, Jalisco Resumen Ejecutivo El presente documento de información y minuta de acuerdos sintetiza las determinaciones, proyectos e informes presentados durante la Asamblea Ordinaria del Coto Seneca B. El objetivo primordial de esta síntesis es transparentar la gestión condominal, salvaguardar la certeza jurídica de los acuerdos tomados y establecer la ruta crítica operativa para la convivencia, la seguridad perimetral y el mantenimiento de la infraestructura. Puntos Clave y Resoluciones Principales Validez Jurídica del Quórum y Ahorro Financiero: Se declaró formalmente instalada la asamblea en segunda convocatoria con 15 unidades privativas representadas. Esta resolución evitó la invalidación de la sesión, lo que hubiera generado un costo duplicado de protocolización notarial estimado entre $16,000 y $17,000 MXN ($14,000 MXN netos más I.V.A.). Continuidad Directiva y Descentralización: Se aprobó la permanencia de la Mesa Directiva saliente (Javier como Presidente y Jorge como Secretario) para concluir los 6 meses restantes de su mandato de 12 meses. Para evitar el desgaste por ataques personales en redes no oficiales y la centralización operativa, se aprobó la creación de tres comisiones de trabajo: Seguridad, Eventos y Área Infantil, y Mantenimiento. Automatización de Ingreso e Infraestructura: Tras 7 meses de obras y superar entre 7 y 8 inspecciones municipales (Protección Civil, Obras Públicas, Licencias y Permisos), se confirmó la instalación de los pistones electromecánicos y el esmaltado con garantía de 15 años en el portón vehicular. Se formalizó la pausa temporal de la construcción del Portón Peatonal (cuyos renders y diseños ya están pagados) para priorizar el flujo de caja. Estrategia Digital y Comunicación Directa: Se institucionalizó el portal senecab.com para trámites (tags, reservas, buzón de quejas con folio) y se prohibió el contacto a teléfonos personales de los directivos, designando a Hernán (Administrador) como el nodo operativo central de atención. Seguridad Perimetral y Coto Seneca A ("Tratado de Paz"): Se ratificó el rechazo categórico a la empresa Grudicom y la continuidad de Halcones en caseta (cancelando un cobro extra de $10,000 MXN por rondines). Frente al intento del coto colindante Seneca A de cobrar cuotas de $5,000 MXN para litigios, Seneca B aprobó el "Tratado de Paz": registro gratuito de tags existentes vía web para residentes de Seneca A y cobro a costo de recuperación ($100 a $150 MXN) en caso de reposición. Calendario de Operación: El 1 de noviembre de 2026 inicia formalmente el cierre automatizado nocturno del portón de las 22:00 a las 05:00 horas. El marco legal que regula las convocatorias en el régimen de propiedad horizontal establece formalidades estrictas para garantizar la validez jurídica de las determinaciones adoptadas por la comunidad. En contextos caracterizados por el abstencionismo y la baja participación presencial de los condóminos, la rigurosa observancia de los plazos de convocatoria y la vinculación normativa del quórum resultan estratégicas para blindar a la administración contra futuras impugnaciones, salvaguardando la estabilidad institucional del condominio. 1. Marco Protocolario, Quórum y Validez Legal La observancia de las formalidades de convocatoria dentro del régimen de propiedad horizontal es indispensable para blindar las decisiones de la comunidad contra futuras impugnaciones y evitar la paralización administrativa del condominio. 1.1 Verificación de Asistencia y Declaratoria de Instalación Primera Convocatoria: Fijada a las 10:00 horas. No se alcanzó la asistencia reglamentaria del 50% más uno de las 147 unidades privativas que componen el Coto Seneca B. Segunda Convocatoria: A las 10:35 horas se declaró formalmente instalada la sesión con un quórum legal de 15 unidades privativas representadas mediante asistencia presencial y cartas poder acreditadas. Factor Decisivo: La presentación y validación de 4 a 5 cartas poder fue el elemento determinante para consolidar el quórum normativo. Debate sobre Suspender la Sesión: Un vecino planteó la conveniencia de suspender la asamblea y convocar a una nueva fecha para evitar inconformidades de los ausentes. La Mesa Directiva y sus asesores aclararon que, en tres años de gestión, nunca se ha alcanzado el 50% de asistencia en primera convocatoria. Por ende, suspender la sesión carecía de sustento, teniendo los acuerdos en segunda convocatoria plena validez jurídica e irrestricto valor probatorio. Política Anti-Fatiga: Se propuso e institucionalizó para futuras convocatorias limitar la duración de las asambleas a un máximo estricto de 1 hora, mediante sesiones previamente estructuradas y ágiles. 1.2 Designación de Escrutadores e Impacto de Protocolización Notarial Para transparentar las votaciones, dos condóminos se ofrecieron como escrutadores voluntarios, entregando copias de sus identificaciones oficiales para el expediente protocolario. Impacto Financiero de la Protocolización Notarial Costo Estimado por Acta de Asamblea: $16,000 a $17,000 MXN ($14,000 MXN honorarios netos + I.V.A.). Riesgo de Invalidación / Repetición: Duplicación directa del gasto y parálisis de gestiones en curso. 2. Gobernanza Condominial: Continuidad Directiva y Comisiones de Trabajo La falta de empatía, el desgaste relacional y la concentración de funciones en pocos directivos motivaron un análisis profundo sobre la gobernanza interna. 2.1 Renuncia Puesta a Disposición y Manejo del Conflicto La Mesa Directiva (Javier como Presidente y Jorge como Secretario) puso sobre la mesa su dimisión al cumplir 6 meses de su periodo estatutario de 12 meses. Causa Raíz del Agotamiento: Se aclaró que el desgaste no proviene de la carga operativa de las obras, sino de los constantes ataques personales, agresiones verbales y faltas de respeto en grupos no oficiales de WhatsApp. Caso Emblemático (Poda Técnica): Se citó la poda de una enredadera junto al portón de ingreso —paso técnico necesario para lijar, sellar y aplicar esmalte de alta resistencia con 15 años de garantía a la estructura metálica—, la cual fue calificada en redes sociales como una "estupidez" por residentes que no solicitaron información previa. Postura de la Asamblea: Residentes rechazaron de forma contundente la renuncia, argumentando que provocaría ingobernabilidad y obligaría a desembolsar entre $16,000 y $17,000 MXN adicionales para protocolizar una nueva directiva. Se señaló que la desunión obedece a que la mayoría de los condóminos evita el conflicto o se halla en cartera vencida. Testimonio de Impacto Social: Un vecino presente compartió una vivencia personal sobre el impacto del clima de tensión en los menores del coto, señalando que su hijo le manifestó temor de salir a jugar a las áreas comunes debido a los regaños desmedidos de algunos vecinos: "Mi hijo la semana pasada me dijo: 'Oye papá, me vine a la casa... porque me da miedo que me van a regañar'." Este testimonio se convirtió en el detonante para acordar la reestructuración del trabajo vecinal y la colocación de letreros amigables en áreas comunes. 2.2 Reestructuración en Comisiones Operativas Para ratificar el compromiso institucional, Jorge confirmó su permanencia en la Secretaría para dar seguimiento a los procesos administrativos y digitales. Se aprobó la creación de tres comisiones operativas integradas por condóminos voluntarios: Comisión de Seguridad: Monitoreo de la caseta de vigilancia, fiscalización de guardias, evaluación de proveedores y control de accesos. Comisión de Eventos y Área Infantil: Supervisión de la convivencia en la zona de juegos, canalización de inquietudes familiares, redacción de reglamentos amigables e impulso de actividades comunitarias. Comisión de Mantenimiento: Diagnósticos de infraestructura, gestión de cotizaciones y supervisión de obras menores. 3. Informe de Gestión: Infraestructura, Mantenimiento y Servicios A pesar del estrechamiento del flujo de efectivo por priorizar la automatización del ingreso, la administración rindió cuentas de las intervenciones ejecutadas y pendientes. 3.1 Proyecto de Ingreso Perimetral e Inspecciones Regulatorias El proyecto del portón de ingreso suma 7 meses de ejecución y constituye la obra de seguridad más importante del condominio. Avances Físicos: Conclusión de la instalación de pistones electromecánicos y restauración estructural (lijado, sellado y esmalte con 15 años de durabilidad). Acoso Normativo Exterior: La administración tuvo que desahogar entre 7 y 8 inspecciones de Protección Civil, Obras Públicas, y Licencias y Permisos, derivadas de denuncias presentadas por terceros. Todas las inspecciones concluyeron que las obras cumplen plenamente con la norma municipal, licencias y el Código Civil. Postergación del Portón Peatonal: Aunque los renders, ingenierías y diseños arquitectónicos ya fueron liquidados, la asamblea aprobó pausar su construcción física para garantizar la liquidez financiera del coto hacia la puesta en marcha del portón vehicular. Portón Vehicular Principal: En fase final de automatización. Pistones instalados, esmaltado de alta resistencia (15 años de garantía) y cierre nocturno programado. Portón Peatonal Contiguo: Pausado formalmente. Renders y diseños pagados al 100%, obra física suspendida para cuidar el flujo de caja. 3.2 Mantenimiento General y Obras Proyectadas Obras Concluidas Impermeabilización integral de la azotea de la Casa Club (eliminación de filtraciones sobre estructuras y redes eléctricas). Contratación e instalación de red de internet de alta velocidad para la gestión administrativa y áreas comunes. Mantenimiento correctivo en instalaciones generales. Proyectos Programados y Cotizados Vialidades: Reparación de piedras sueltas en empedrado y pintura total de los postes de alumbrado en un plazo de 2 a 3 semanas. Área Infantil: Proyecto de remodelación integral que incluye nivelación de terreno para evitar lodo y encharcamientos, reubicación de aspersores de riego y reparación/sustitución de juegos mecánicos (cotizaciones entregadas a la comisión respectiva). 4. Estrategia de Comunicación Digital y Normas de Convivencia La despersonalización de las gestiones administrativas mediante plataformas tecnológicas se fijó como norma institucional para mitigar el conflicto directo y garantizar el seguimiento transparente de solicitudes. 4.1 Sitio Web Oficial (senecab.com) y Atención Centralizada Se ratificó la validez del portal senecab.com como la vía única automatizada para trámites ordinarios: Solicitud y alta de Tags de acceso (vehicular y peatonal). Buzón de quejas y sugerencias (anónimo y con folio de atención). Reserva en línea de Casa Club y Terrazas. Prohibición de Redes Personales: Se prohibió expresamente el envío de reportes, reclamos o mensajes a las cuentas de WhatsApp personales de los miembros de la Mesa Directiva. Rol de Hernán (Administrador): Se designó a Hernán como el nodo operativo y filtro administrativo central. Él recibirá, clasificará y dará curso a los reportes dentro de horarios laborales establecidos. 4.2 Acuerdos para el Área Infantil y Convivencia En respuesta a la problemática planteada sobre el trato a los menores en áreas comunes, la asamblea acordó: Responsabilidad de Custodia: La Mesa Directiva y la Administración no asumen responsabilidad por accidentes o daños a propiedad privada (vehículos o fachadas) generados por juegos infantiles. La supervisión es responsabilidad exclusiva de los padres. Seguridad Vial Nocturna: Es obligatorio que los menores que usen bicicletas, patines o patinetas en horarios nocturnos estén acompañados por un adulto, debido a la baja visibilidad en las calles internas. Orden Comunitario: Los padres deberán retirar juguetes y accesorios de banquetas y áreas verdes al terminar su uso. Reglamento Amigable: La Comisión de Eventos y Área Infantil redactará una adenda al reglamento e instalará letreros con lenguaje constructivo ("letreros amigables"), eliminando regaños arbitrarios entre vecinos. 5. Seguridad Perimetral y Protocolo Inter-Cotos (A y B) La seguridad perimetral exige posturas firmes frente a la Asociación Civil (AC) del desarrollo Campestre y estrategias diplomáticas con cotos colindantes. 5.1 Proveedores de Vigilancia e Intervención Legal Rechazo Categórico a Grudicom: La asamblea ratificó la prohibición de ingreso a la empresa Grudicom (recontratada por la AC para accesos generales). Se fundamentó la decisión en sus antecedentes dentro de Seneca B: Robo de equipo pesado a la constructora Tierra y Armonía. Colusión de guardias para sustraer bienes de casas durante mudanzas. Ingreso y suministro de sustancias ilícitas por parte de personal contratado desde centros de rehabilitación sin controles de confianza. Defensa Legal: Frente a la exigencia de la AC de firmar un deslinde de responsabilidad por rechazar a Grudicom, la postura legal del coto determinó que Seneca B cumple con el pago de su cuota externa y se reserva el derecho de admisión en su caseta interna. Ratificación de Halcones: Se aprobó mantener a la empresa Halcones en la caseta interna. Se rechazó la contratación de un servicio adicional de rondines patrullados que pretendían cobrar en $10,000 MXN mensuales extra, manteniendo únicamente la tarifa base y apoyo en emergencias. 5.2 Protocolo de Integración con Seneca A ("Tratado de Paz") Para resolver la disputa por el derecho de paso con el Coto CK y neutralizar amagos de litigio, se aprobó el "Tratado de Paz": Contexto Operativo y Financiero: Coto Seneca A realizó una asamblea sin validez legal pretendiendo cobrar una cuota extraordinaria de $5,000 MXN a sus residentes para pagar abogados y pelear la apertura del portón. Seneca B optó por una solución diplomática y de superioridad legal: ofrecer el registro gratuito de los tags vigentes de seneca A en el sistema de Seneca B mediante el sitio senecab.com . Costo Transparente de Reposición: Si un residente de Seneca A requiere un tag nuevo por extravío o cambio de vehículo, se le cobrará una tarifa de recuperación de $150 MXN (cubriendo el costo de adquisición de $108 MXN más gastos de emisión del sistema). Cronograma de Automatización Nocturna Inicio de Octubre 2026: Difusión e instalación de lonas explicativas sobre el "Tratado de Paz" y registro web. 15 al 31 Octubre 2026: Ventana límite de registro vehicular en el portal senecab.com para Seneca B y Seneca A. 1 de Noviembre de 2026: ENTRADA EN VIGOR del cierre nocturno automatizado de 22:00 a 05:00 hrs (acceso exclusivo vía tag). 6. Matriz Consolidada de Acuerdos y Plan de Acción 6.1 Tabla Consolidada de Acuerdos Gobernanza Condominial: Continuidad de Javier (Presidente) y Jorge (Secretario) por 6 meses restantes. Límite de 1 hora para futuras asambleas. Responsable: Mesa Directiva Impacto Económico / Operativo: Evita costo de $16,000-$17,000 MXN por nueva protocolización; frena el abstencionismo. Comisiones Operativas: Creación de 3 comisiones: Seguridad, Eventos/Área Infantil y Mantenimiento. Responsable: Mesa Directiva y Voluntarios Impacto Económico / Operativo: Descentraliza la gestión, acelera cotizaciones e integra a los vecinos. Canales Digitales: Uso obligatorio de senecab.com. Centralización de reportes vía Hernán (Administrador). Responsable: Hernán y Secretaría Impacto Económico / Operativo: Elimina agresiones directas a directivos; genera folios y trazabilidad. Seguridad Perimetral: Veto definitivo a Grudicom. Ratificación de Halcones sin rondines extra ($10,000 MXN/mes). Responsable: Comisión de Seguridad y Sra. Pati Impacto Económico / Operativo: Previene riesgos delictivos e impide incrementos no justificados en vigilancia. Automatización Portón: "Tratado de Paz" con Coto Seneca A (registro web gratis; reposición a $100-$150 MXN). Cierre nocturno el 01/Nov/2026. Responsable: Mesa Directiva y Soporte Técnico Impacto Económico / Operativo: Anula la cuota de $5,000 MXN de Seneca A, desarticula disputas legales y activa la seguridad. 6.2 Calendario Operativo y Próximos Pasos Inicio de Octubre de 2026: Publicación y difusión de la presente Minuta de Acuerdos en canales digitales. Distribución del enlace cnkb.com y guía de usuario. Colocación de lonas informativas en la estructura del portón sobre el registro de tags y el "Tratado de Paz". 15 al 31 de Octubre de 2026: Periodo intensivo para la carga de datos de vehículos de Seneca B y A en la plataforma web. Conformación formal de las listas de voluntarios para las tres Comisiones de Trabajo. 1 de Noviembre de 2026: Arranque formal del cierre nocturno automatizado del portón vehicular (22:00 a 05:00 horas). Regla de Sesiones Futuras: Aplicación estricta del límite máximo de 1 hora de duración para reuniones presenciales y asambleas ordinarias.